訴請拆除尚未經分割之未辦保存登記之房屋，應以全體繼承人為被告，其被告當事人方屬適格，不得僅以現占有人為被告

裁判字號：107年度台上字第2124號
案由摘要：請求拆屋還地
裁判日期：民國 107 年 12 月 13 日
資料來源：司法院
相關法條：民法 第 148、425、767 條（74.06.03）
要　　旨：按拆屋為事實上之處分行為，須對於房屋有事實上處分權之人，始得為之
          。又未經辦理所有權第一次登記（保存登記）之公同共有房屋，其事實上
          處分權原則上屬於公同共有人全體，非經全體公同共有人之同意，不得命
          其中部分或一人拆除之。故訴請拆除尚未經分割之未辦保存登記之房屋，
          仍應以全體繼承人為被告，其被告當事人方屬適格，不得僅以現占有人為
          被告。
          （裁判要旨內容由法源資訊整理）

最高法院民事判決                   107年度台上字第2124號
上  訴  人  劉鄒連嬌
訴訟代理人  李 晉 安  律師
被 上訴 人  蘇 美 娟
訴訟代理人  楊 益 松  律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國105年 12
月6日臺灣高等法院第二審判決（104年度上字第1440號），提起
上訴，本院判決如下：
    主  文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
    理  由
本件被上訴人主張：坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○○段○00
0 地號土地（下稱系爭土地）為伊所有，上訴人為門牌號碼新竹
縣○○鎮○○路555號、555-1號建物（下稱555號、555-1號建物
，合稱系爭建物）及其旁水泥空地之事實上處分權人。系爭建物
及空地占用系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）所示Ａ、Ｂ部分
（建物）及Ｃ部分（水泥空地）（下稱系爭占有部分）並無正當
權源，爰依民法第767條第1項前段規定，求為命上訴人應將系爭
占有部分拆除，將土地返還伊之判決。
上訴人則以：訴外人即原系爭土地共有人甘興炎於民國80年5月1
9 日代表系爭土地全體共有人，將改建前門牌號碼新竹縣○○鎮
○○路000 號建物及其基地，出賣予訴外人即伊配偶劉煥有，並
簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約）。甘興炎復於83年12月12日
代表系爭土地全體共有人出具同意書（下稱系爭同意書），同意
劉煥有使用重測前新竹縣○○鎮○○○段○○○○段00000 地號
土地（下稱重測前95-11 地號土地），以改建坐落其上建物即門
牌號碼新竹縣○○鎮○○路0000000號建物（改建後為系爭建物
），並收取新臺幣（下同）25萬5,000 元，成立租地建屋契約（
下稱系爭租地建屋契約）。劉煥有死亡後，由伊繼承系爭建物之
事實上處分權及租地建屋契約，伊屬有權占有。被上訴人後因與
其他共有人於臺灣新竹地方法院103年度訴字第539號分割共有物
事件中達成訴訟上和解，取得系爭土地所有權，依修正前民法第
425 條規定，系爭租地建屋契約對於被上訴人仍存在，被上訴人
明知系爭建物坐落於系爭土地上，猶願和解分割取得系爭土地，
其請求拆屋還地，顯屬權利濫用，違反誠信原則等語，資為抗辯
。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴，無
非以：系爭土地為被上訴人所有，系爭建物原為上訴人之夫劉煥
有所有，劉煥有死亡後，由上訴人繼承而取得事實上處分權，並
登記為房屋稅之納稅義務人等情，為兩造所不爭。惟依系爭買賣
契約第1 條記載，買賣標的之地號未詳；系爭同意書僅足證明甘
興炎同意劉煥有使用改建前建物一半之後半部所坐落重測前95-1
1地號土地，並不及於建物坐落之基地全部。而重測前95-11地號
土地，經重測後變更為○○段752地號，並分割增加同段752-2、
752-3、752-4、752-5 地號（下分稱各該地號）土地；系爭土地
則係自重測前同鎮○○○段○○○小段95地號土地變更而來，並
分割增加○○段753-1 地號土地，自不能認為甘興炎同意劉煥有
使用系爭土地。再依原系爭土地所有權人甘興炎等人之存證信函
記載，甘興炎擬出賣之土地為752-5 地號土地，與系爭土地無關
，亦不足以證明系爭土地共有人與劉煥有存在租地建屋關係。至
系爭建物完成改建後，自91年9 月間起課徵房屋稅，僅係甘興炎
與其他共有人未就上訴人越界建築提出異議，不足以證明上訴人
有權占有系爭土地。又甘興炎並未將系爭建物坐落基地所有權移
轉登記予劉煥有，而係與其他共有人達成上開訴訟上和解，將系
爭土地分割由被上訴人取得並已辦理所有權登記，上訴人自不得
以劉煥有與甘興炎間之買賣關係，對抗債之關係以外之第三人即
被上訴人，無占有連鎖之適用。系爭建物為二棟獨立三層鋼筋混
凝土造建物，中間以牆中心線為界，其中555 號建物之一部坐落
如附圖所示Ａ部分，555-1 號建物全部坐落如附圖所示Ｂ部分，
加計附圖所示Ｃ部分水泥空地，已占有系爭土地面積全部，致被
上訴人完全不能使用收益，且555 號建物之其餘部分坐落於鄰地
即752-5地號土地，上訴人僅須於752-5地號土地上，以磚塊或以
鋼筋模板灌漿等方式，支撐並穩固該建物後，即可拆除該建物占
有系爭土地部分之建物，不影響該建物未占有系爭土地部分之使
用，555-1號建物之拆除亦不影響555號建物之使用，而被上訴人
買受系爭土地係預為將來退休養老用，其訴請上訴人拆屋還地，
為正當權利之行使，並無民法第148 條規定之適用等詞，為其判
斷之基礎。
按當事人之適格，為法院應依職權調查之事項。又共同繼承之遺
產在分割以前，為各繼承人公同共有，非經全體繼承人同意，繼
承人之一不得任意處分。而拆屋為事實上之處分行為，須對於房
屋有事實上處分權之人，始得為之。而未經辦理所有權第一次登
記（保存登記）之公同共有房屋，其事實上處分權原則上屬於公
同共有人全體，非經全體公同共有人之同意，不得命其中部分或
一人拆除之。故訴請拆除尚未經分割之未辦保存登記之房屋，仍
應以全體繼承人為被告，其被告當事人方屬適格，不得僅以現占
有人為被告。查上訴人陳稱系爭建物事實上處分權係伊繼承取得
（見原判決第2 頁），惟劉煥有與上訴人育有劉紹棚、劉紹全等
子女（見本院卷第35至37頁戶籍謄本），則劉煥有之其餘繼承人
有無拋棄繼承？倘未拋棄繼承，各繼承人是否協議分割劉煥有遺
產將系爭建物事實上處分權分歸上訴人？攸關本件訴訟當事人是
否適格？原審未說明認定依據，即遽依上訴人所陳，逕認系爭建
物之事實上處分權由上訴人取得，而為上訴人敗訴之判決，尚屬
速斷。上訴論旨，指摘原判決為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第
478條第2項，判決如主文。
中    華    民    國   107    年    12    月    13    日
                      最高法院民事第八庭
                          審判長法官  鄭  傑  夫
                                法官  盧  彥  如
                                法官  周  玫  芳
                                法官  林  麗  玲
                                法官  黃  莉  雲
本件正本證明與原本無異
                                      書  記  官
中    華    民    國   108    年    1     月    3     日