裁判字號：107年度台上字第2356號
案由摘要：租佃爭議
裁判日期：民國 108 年 02 月 27 日
資料來源：司法院
相關法條：民法 第 767 條（104.06.10）
耕地三七五減租條例 第 16、20 條（91.05.15）
區域計畫法 第 21 條（89.01.26）
要 旨：所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用
而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在
不自任耕作之列。如承租人違反應自任耕作之規定時，依耕地三七五減租
條例第 16 條第 2 項規定，原訂租約無效。而耕地租約無效後，除兩造
有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人明知承租人未自任耕作土地而
仍繼續收租，或於原訂租約租期屆滿後依減租條例換訂租約，即使原已無
效之租約恢復其效力。
（裁判要旨內容由法源資訊整理）
最高法院民事判決 107年度台上字第2356號
上 訴 人 鄭添枝
鄭添順
共 同
訴訟代理人 簡坤山 律師
被 上訴 人 陳照謀
陳瓊
陳郁勝
陳重宇
陳瓊佳
陳瓊滿
共 同
訴訟代理人 林國漳律師
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國105年12月6日
臺灣高等法院第二審判決（105年度上字第433號），提起上訴，
本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：訴外人陳阿普於民國38年6月30 日與上訴人
之被繼承人鄭生就坐落宜蘭縣三星鄉○○段00000000000 地號
土地（下合稱系爭土地，如為特定地號則逕以該地號表示）訂立
耕地三七五租約（下稱系爭租約），每6年持續換約一次，78 年
間原承租人鄭生死亡，由上訴人鄭添枝繼承為承租人，97年間陳
阿普死亡，由伊繼承系爭土地，並經宜蘭縣三星鄉公所於97 年4
月30日辦竣耕地承租權之變更登記，最近一次續約自98年1月1日
起至103年12月31日止。惟上訴人於系爭489地號土地違法建造如
原判決附圖（下稱附圖）所示RC建築物及磚造平房等地上物，係
供鄭添枝及非承租人之鄭添順全家使用，顯非農舍，而有不自任
耕作之情形，依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條規
定，應屬無效。其使用之系爭地上物即無占用系爭489 地號土地
之正當權源等情。爰依減租條例第16條及民法第767 條等規定，
求為確認與鄭添枝間系爭土地之耕地三七五租約關係不存在，及
命鄭添枝註銷系爭租約登記，上訴人分別將如原判決附表（下稱
附表）一、二所示之地上物拆除，將土地騰空返還予伊之判決。
上訴人則以：系爭土地及坐落同段484、486、490 等地號土地，
均自重劃前同鄉○○○段○○○小段14地號（下稱重劃前14
地號土地）土地分割而來，38年6月30日由鄭生出面就該14地號
土地與陳阿普訂立系爭租約。鄭生於78年4月2日死亡，由繼承人
鄭添枝（長男）、鄭添順（二男）與訴外人鄭添發（三男）繼續
耕作，並以鄭添枝名義與陳阿普續訂租約。於36年間，在重劃前
14地號土地上即建有一層平房建物，供鄭生及其弟鄭阿成兩大房
居住及農耕使用，周圍並設有圍籬，其範圍坐落於重劃分割後之
系爭489、490地號土地內。如附圖所示編號A1、A5、A6、A7、A8
等地上物係鄭添枝所有門牌號碼宜蘭縣三星鄉拱照村○○路00
○0號房屋，於系爭租約訂定前即存在，因颱風、漏水修建為現
存之紅色鐵皮頂建材（即編號A5、A7、A8部分），附圖編號A1之
磚造鐵皮屋原為與編號A5相連之磚造建物，嗣因更換烘穀機，以
C型鋼增高搭建屋頂；附圖編號A2、A3、A4等地上物為鄭添順所
有門牌號碼宜蘭縣三星鄉○○村○○路00號房屋，編號A3地上物
因鄭添順之子鄭正義結婚需要，取得陳阿普同意，改建為一層RC
建物；編號A2部分（即鐵皮雨遮），主要係放置農業機具用以農
耕。陳阿普每6年持續不斷與承租人續訂租約，於89年間重劃時
至系爭土地現場確認分配位置時，同意辦理重劃分割轉載，並未
要求伊拆除系爭地上物，且於90年5月8日另與鄭添枝續訂契約，
與承租人間就系爭489地號土地部分係成立租地建屋契約，系爭
地上物非無權占用土地。又系爭493及494等地號土地自承租後持
續耕作迄今，地主每年均至現場勘查稻作生長情形，並持續收取
租金。伊等因信賴地主行為，且系爭地上物係伊等唯一遮風避雨
處所，被上訴人繼承陳阿普權利，於事隔近70年後始提起本件訴
訟，有違誠實信用原則等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：被上訴人主張系爭土地原為重劃前14地號土
地之一部分，為其自陳阿普繼承而共有，前經陳阿普與鄭生於38
年6月30 日訂立系爭租約，鄭生死亡後以鄭添枝名義為承租人，
先後與陳阿普或伊等續訂租約，系爭489 地號土地上分別有鄭添
枝所有或已取得事實上處分權如附圖編號A1、A5、A6、A7、A8、
A9、A10及A11等地上物（詳如附表一），以及鄭添順所有或已取
得事實上處分權如附圖編號A2 、A3、A4 等地上物（詳如附表二
），係供其等家族居住使用等情，為上訴人所不爭執，堪信為真
實。鄭生與原出租人陳阿普係於38年6月30日以包括系爭489地號
土地在內之重劃前14地號土地為租賃標的，成立耕地租約，鄭生
係於40年6月7日將其本人連同配偶鄭曾蘭、子即上訴人及鄭添發
、女鄭阿珠、鄭阿桂、陳阿魚等人之戶籍遷入宜蘭縣三星鄉○○
村0鄰00○○○巷00號，上開門牌於43年4月30 日整編為同村3鄰
大坑路45號，而鄭添枝於58年4 月18日另立新戶門牌號碼為同路
45之1號。依法院勘驗現場、證人鄭阿財之證述及上訴人陳述489
地號部分自始即非做耕地及農作使用，而係供其家人建屋居住使
用，甚至附圖編號A3之RC造平房係鄭添順為供其子鄭正義結婚居
住而建造等情，足見系爭地上物應係鄭生為解決自己家族實際居
住問題而起造，及其後續為改建、增建，並非僅以耕作為目的或
為便利耕作所建之簡陋房屋，顯有不自任耕作之情事。參以倘鄭
生與陳阿普於締結系爭租約前，於系爭489 地號土地上已有如附
圖編號A1、A4、A5、A7、A8等地上物之存在，鄭生甚至鄭阿成等
家族成員並已居住其內，自無延宕將近2 年之久始遷入戶籍之理
。又系爭土地地目均未變更，歷次續訂租約，均未曾附記系爭48
9 地號土地或系爭土地其中若干部分係供建築使用或為建物之登
載。所舉證人鄭阿財雖證稱其聽聞大伯鄭生稱約在30幾年間即居
住於上開地上物內等語，惟既係傳聞所得，自難採取；證人顏義
子、謝麗華所述內容，亦無從為上訴人有利之認定，是被上訴人
主張鄭生係於承租耕地後，始於系爭489 地號土地上建造供居住
使用之系爭地上物，應可憑採。又鄭生雖僅就重劃前14地號土地
中之部分土地（即現系爭489 地號土地）不自任耕作，但其與陳
阿普以單一契約約定承租系爭土地，仍應認系爭租約全部無效。
鄭生於78年4月2日死亡，由其長子鄭添枝以繼承為由，與陳阿普
於79年1月12日就包括系爭土地在內之重劃前14 地號土地續訂耕
地租約，其後因土地重劃面積變更，鄭添枝與陳阿普於90年5月8
日就重劃後之系爭土地續訂耕地租約（鄭阿財耕作部分，另與陳
阿普訂定租約），陳阿普於97年1月15 日死亡後，被上訴人以原
出租人死亡由其等繼承人繼承，於97年4月30 日與鄭添枝續訂之
租約，與鄭生、陳阿普2 人生前於38年6月30 日初始締結之系爭
租約相同，嗣並自98年1月1日起續約至103年12月31 日止。新舊
租約上，每6年均有主管機關依減租條例第20 條核准續訂租約之
戳記，可見僅係因當事人死亡，土地重劃或依減租條例第20條規
定為續訂，並無任何另行成立租賃關係之合意。則在系爭租約因
鄭生就部分土地不自任耕作而全部無效後，自不因出租人陳阿普
或被上訴人曾向承租人收取租金，或者陳阿普生前對於鄭生或上
訴人整修、增建系爭地上物情節未曾異議，而使原已無效之系爭
租約恢復其效力。又系爭土地因非供耕地使用，已經遭稅捐機關
通知不再徵收田賦，而改依一般土地徵收地價稅，並依規定補徵
98至102 年地價稅，且因鄭添枝未經申請許可，擅自搭建一層樓
建築物及鐵皮構造物等設施使用，所為不符非都市土地使用管制
規則、農業發展條例等規定，宜蘭縣政府依區域計畫法第21條第
1項規定對鄭添枝裁處罰鍰新臺幣6萬元，堪認鄭生與上訴人等人
建造、增建之系爭地上物，已對被上訴人權益有所損害，且不符
公共利益。則被上訴人以上訴人有不自任耕作情形，系爭租約無
效，請求收回系爭土地等耕地，乃正當行使其權利，要難指係濫
用權利或違反誠信原則。又被上訴人與鄭添枝間雖無耕地租賃契
約關係存在，然關於系爭土地現存之系爭租約登記，足以妨害被
上訴人所有權之圓滿行使。從而，被上訴人請求確認與系爭租約
記載之承租人鄭添枝間就系爭土地之耕地三七五租約關係不存在
，並依民法第767條第1項規定，請求鄭添枝將系爭租約登記註銷
，鄭添枝、鄭添順分別將附表一、二所示之地上物拆除並騰空，
返還占用之土地，均有理由，應予准許等詞，為其心證所由得。
爰維持第一審所為確認被上訴人與鄭添枝間就系爭土地耕地三七
五租約關係不存在，鄭添枝應註銷系爭租約登記之判決，駁回上
訴人之附帶上訴，廢棄第一審所為被上訴人敗訴部分之判決，改
判命上訴人拆除附表一、二所示地上物，將土地騰空返還被上訴
人，經核於法並無不合。
按為扶植自耕農及自行使用土地人，以農地農有、農地農用為最
高指導原則，政府乃於36年3月20日以從字第00000號訓令規定佃
農應繳之耕地地租，依正產物千分之三百七十五計算，38年4月1
4日公布實施「臺灣省私有耕地租用辦法」，並陸續訂定「臺灣
省私有耕地租用辦法施行細則」、「臺灣省辦理私有耕地租約登
記注意事項」、「臺灣省推行三七五減租督導委員會組織規程」
及「臺灣省各縣市推行三七五減租督導委員會組織規程」等法規
，以貫徹三七五減租政策。嗣為確保推行三七五減租已獲得之初
步成果，即於40年6月7日制定公布減租條例，作為法律依據。該
條例係為延續前已明訂之三七五減租政策而制訂之法律，故在該
條例施行後，所有耕地租賃事項，均應一體適用。是系爭租約雖
於減租條例施行前訂立，迄減租條例公布施行後，系爭租約仍然
存續，則關於耕地租賃事項，應適用該減租條例之規定。次按耕
地三七五減租條例第16條第1項，所謂承租人應自任耕作，係指
承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承
租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作
之列。又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍
，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，藉供堆置農
具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題
為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間。同條第2
項規定承租人違反應自任耕作之規定時，原訂租約無效。所謂無
效，係當然無效，並不待出租人主張，即當然向後失其效力。系
爭耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因
出租人明知承租人未自任耕作土地而仍繼續收租，或於原訂租約
租期屆滿後依減租條例換訂租約，即使原已無效之租約恢復其效
力。查系爭地上物係系爭租約承租人鄭生為解決自己家族實際居
住問題而起造，及其後續為改建、增建，並非僅以耕作為目的或
為便利耕作所建之簡陋房屋，且除系爭租約外，出租人、承租人
雙方並未另成立租地建屋契約等情，為原審認定之事實。承租人
既有不自任耕作情事，原訂租約無效，不因陳阿普仍繼續收租，
或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，即使原已無效之租約恢復其
效力。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋意思表示之
職權行使，暨其他贅述而與判決結果無涉之理由，指摘原判決違
背法令，聲明廢棄，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條
第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 2 月 27 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 彭 昭 芬
法官 蘇 芹 英
法官 陳 玉 完
法官 袁 靜 文
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 3 月 8 日
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