裁判字號：107年度上易字第867號
案由摘要：土地所有權移轉登記
裁判日期：民國 107 年 12 月 26 日
資料來源：司法院
相關法條：民法 第 184、185 條（104.06.10）
民事訴訟法 第 255、446 條（107.11.28）
土地法 第 34-1 條（100.06.15）
要 旨：按土地法第 34 條之 1 第 4 項規定之優先承購權，係指他共有人於共
有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立
買賣契約之權而言。從而優先承購人對於出賣之共有人與他人所訂契約或
他人承諾之一切條件，倘有部分不接受或擅自變更買賣條件，即非合法行
使優先承購權，尚不生優先承購之效力。
（裁判要旨內容由法源資訊整理）
臺灣高等法院民事判決 107年度上易字第867號
上 訴 人 黃葉碧
訴訟代理人 楊久弘 律師
複 代理 人 吳宜珊 律師
被 上訴 人 黃金榮
黃秀雄
黃奕清
黃李秀額
共 同
訴訟代理人 沈朝標 律師
上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民
國107年5月31日臺灣桃園地方法院106 年度訴字第1522號第一審
判決提起上訴，並為訴之追加，本院於107 年12月12日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但
請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條第
1 項、第255 條第1 項但書第2 款定有明文。本件上訴人於
原審依侵權行為法律關係請求被上訴人賠償新臺幣（下同）
99萬7,040 元，嗣於上訴後追加請求被上訴人連帶給付該金
額自107 年10月22日起至清償日止按年息百分之五計算之利
息（見本院卷第101 頁），其基礎事實同一，合於前開規定
，應予准許。
貳、實體方面
一、上訴人主張：兩造原為坐落桃園市○○區○○段0000地號土
地（下稱系爭土地，即現同段1166、1166-2、1166-3地號共
3 筆土地分割前之土地）之共有人。被上訴人依土地法第34
條之1 規定以總價744 萬元將系爭土地出售予訴外人謝采陵
，並通知於函到10日內行使優先承購權，伊於限期內以書面
表示願以同一價格承購。被上訴人竟仍將系爭土地售予謝采
陵並辦畢所有權移轉登記，乃故意以背於善良風俗之方式加
損害於伊，致上訴人受有99萬7,040 元之損害等語，爰依民
法第184 條第1 項後段、第185 條之規定，求為命被上訴人
如數給付之判決。上訴及追加之訴聲明：原判決廢棄。
被上訴人應連帶給付伊99萬7,040 元，及自107 年10月22日
起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、被上訴人則以：伊通知上訴人行使優先承購權時，已告知伊
與謝采陵間買賣契約之所有條件，含總價金、仲介費、代書
費及其他實報實銷之稅費等，上訴人僅願意依同一價格承購
，其餘條件則未接受，顯未合法行使優先承購權，視同放棄
。伊將系爭土地出售謝采陵，自無故意以背於善良風俗之方
式加損害於上訴人等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴及追加
之訴均駁回。
三、兩造不爭執之事項：
兩造原為系爭土地之共有人，上訴人應有部分為六分之一、
被上訴人應有部分合計六分之五。
被上訴人與謝采陵於106 年3 月1 日簽立系爭土地之買賣契
約，約定系爭土地以每坪6 萬元計價，總價金為744 萬元，
。
被上訴人於106 年3 月8 日函知上訴人，被上訴人業與謝采
陵簽立系爭土地買賣契約，限上訴人於函到10日以書面表示
是否依土地法第34條之1 之規定行使優先承買權。
上訴人於106 年3 月20日函知被上訴人，上訴人願意以同一
價格承買，但僅願支付合理之買方服務費，又於同年5 月9
日再函知被上訴人，其無負擔仲介費及地政代辦費之法律或
契約義務。
謝采陵已給付代書費（含代納稅費）2 萬9,500 元、仲介費
37萬2,000 元，系爭土地之買賣價金經被上訴人將上訴人應
分得之價款124 萬元，扣除繳納增值稅17萬2,485 元之餘額
106 萬7,515 元向臺灣士林地方法院提存，稅捐機關另將增
值稅款退予上訴人。謝采陵於106 年7 月19日取得系爭土地
所有權登記。
四、得心證之理由
上訴人主張：伊依土地法第34條之1 第4 項規定行使優先承
購權。被上訴人上開通知所載關於買受人負擔仲介費、代書
費之條件，並非真實等語。被上訴人則抗辯：上訴人僅同意
土地價格，不同意其他交易條件，並未合法行使優先承購權
等語。按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上
權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應
有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之
二者，其人數不予計算；共有人出賣其應有部分時，他共有
人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1 第
1 項、第4 項分別定有明文。上開第4 項規定之優先承購權
係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於
該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言（最高法
院65年台上字第853 號判例意旨參照）。意即優先承購人對
於出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，倘
有部分不接受或擅自變更買賣條件，即非合法行使優先承購
權，尚不生優先承購之效力。查，被上訴人與謝采陵就系爭
土地訂定買賣契約，約定總價額為744 萬元，謝采陵並應負
擔仲介費37萬2,000 元（即被上訴人應有部分合計六分之五
之價金620 萬元按6 ％計算）、全部代書費及其他實報實銷
之稅費等費用，且謝采陵均已依約支付完畢等情，有土地買
賣契約書、謝采陵所開立土地價金支票、提存書、土地增值
稅繳款書、地政士事務所服務收費明細表、謝采陵所開立支
付仲介費支票、仲介費發票在卷可稽（見原審卷第55至66頁
），並據證人謝采陵於原審證述明確（見原審卷第114 至11
6 頁），又被上訴人函知上訴人於10日內表示是否依土地法
第34條之1 規定行使優先承購權時，已揭露上開與謝采陵所
約定之所有買賣條件，有存證信函及所附共有土地處分通知
書在卷為憑（見原審卷第13至16頁），被上訴人抗辯其已將
與謝采陵間全部買賣條件合法通知上訴人等語，堪認屬實。
上訴人接獲被上訴人上開通知後，一再以存證信函表示僅願
以同一價格承購系爭土地，其餘有關仲介費、代書費之條件
則不願接受（見原審卷第17、95頁），依上開說明，上訴人
就被上訴人與謝采陵間交易條件既有一部分不接受，自非合
法行使優先承購權。上訴人固主張其同意以同一價格購買，
即已合法行使優先承購權，仲介費、代書費非其義務云云，
惟被上訴人與謝采陵間關於仲介費、代書費之約定，實質上
屬謝采陵就系爭土地買賣應付之部分對價，解釋上亦具「價
格」之性質，被上訴人既未接受該部分條件，即非同意以「
同一價格」購買，自難認合法行使優先承購權。至於上訴人
另主張被上訴人所通知之仲介費37萬2,000 元、代書費2 萬
9,000 元並非被上訴人與謝采陵間真實交易條件一節，然被
上訴人與謝采陵間關於仲介費、代書費之約定，確如被上訴
人通知之數額，且謝采陵均已依約支付完畢等情，業據謝采
陵證述明確，並有各該單據在卷可證，均如前述，上訴人於
原審並當庭表示不爭執被上訴人關於謝采陵開立支票支付各
該款項之說明，並捨棄支票提示之證據調查（見原審卷第10
5 頁），上訴人此部分所辯亦屬無稽。上訴人既未合法行使
優先承購權，被上訴人依其與謝采陵間之土地買賣契約履行
，移轉系爭土地所有權予謝采陵，自無不合。上訴人主張被
上訴人將系爭土地所有權移轉謝采陵，故意以違反善良風俗
之方式加損害於上訴人，致上訴人受有損害，請求被上訴人
連帶賠償云云，尚屬無據。
五、綜上所述，上訴人依民法第184 條第1 項後段、第185 條之
規定，請求被上訴人連帶給付上訴人99萬7,040 元及自107
年10月22日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，非屬
正當，不應准許。原審就本金部分為上訴人敗訴之判決，核
無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理
由，應駁回其上訴。上訴人追加請求利息部分，亦無理由，
併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第
449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 26 日
民事第二十三庭
審判長法 官 吳光釗
法 官 林振芳
法 官 袁雪華
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 12 月 26 日
書記官 蕭詩穎
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