裁判字號：108年度台上字第11號
案由摘要：租佃爭議
裁判日期：民國 108 年 03 月 14 日
資料來源：司法院
相關法條：土地法 第 108 條（100.06.15）
耕地三七五減租條例 第 16、20 條（91.05.15）
要 旨：按耕地三七五減租條例第 16 條規定，承租人應自任耕作，並不得將耕地
全部或一部轉租於他人。承租人違反時，則原訂租約無效；而所謂承租人
將耕地全部或一部轉租於他人，原訂租約無效，係指轉租及未轉租部分之
全部租約均無效而言。此外，承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部
或一部轉租於他人。
（裁判要旨內容由法源資訊整理）
最高法院民事判決 108年度台上字第11號
上 訴 人 國防部軍備局
法定代理人 房茂宏
訴訟代理人 林瓊嘉 律師
上 訴 人 臺中市政府建設局
法定代理人 黃玉霖
訴訟代理人 陳漢洲律師
柯瑞源律師
被 上 訴人 保証責任臺中市清水合作農場
法定代理人 顏朝雄
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國107年6月26日
臺灣高等法院臺中分院第二審更審判決（105 年度重上更(一)字
第
25號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由
本件於第三審上訴程序中，上訴人國防部軍備局（下稱軍備局）
之法定代理人於民國107年7月1 日由梅家樹變更為房茂宏，房茂
宏聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，合先敘明。
次查被上訴人主張：伊自民國39年間起承租現為軍備局所管理如
第一審判決附表（下稱附表）一、二所示之公有耕地，及現為上
訴人臺中市政府建設局（下稱建設局）所管理如附表三所示之公
有耕地（下合稱系爭土地），嗣於71年間與海軍營產管理所簽訂
「海軍營產管理所清水營地放租契約」，租賃期間自72年1月1日
起至77年12月31日止。詎系爭土地前管理人海軍第一軍區司令部
竟於80年9月9日發函通知伊，租期屆滿終止租賃關係，伊即為反
對之表示並維持耕作迄今，且提存遭拒領之租金，兩造間之耕地
租賃關係繼續存在等情，求為確認伊對於軍備局就附表一、二所
示耕地，對於建設局就附表三所示耕地之租賃關係存在之判決。
上訴人軍備局則以：海軍營產管理所未經國防部、財政部國有財
產局核定，與被上訴人所簽訂之租約，係屬代耕，無成立耕地三
七五租約之合意，系爭租約為單一耕作契約。系爭土地於72年、
86年、98年間之占用人多數不相同，有違法轉租情形，且被上訴
人將部分土地交由非場員耕作，部分土地未供耕作使用，系爭租
約全部無效；上訴人建設局亦以：伊為辦理臺中市○○區000000
號計畫道路工程需要，申請撥用國有土地獲准，伊未與被上訴人
訂立耕地租賃契約各等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：被
上訴人自39年起與海軍服務總社就系爭土地成立租賃關係，雙方
於43年6月8日訂定「海軍服務總社清水鎮農田放租契約書」，71
年間被上訴人與當時之管理機關即前海軍營產管理所簽訂租約，
租賃期間自72年1月1日起至77年12月31日止，被上訴人承租後每
年均按時繳納租金，租約於77年12月31日屆滿後，被上訴人既願
繼續承租，依耕地三七五減租條例（下稱減租條倒）第20條規定
，出租人本應續租，當時管理機關海軍第一軍區司令部以租期屆
滿為由，通知被上訴人終止租約，不生效力，兩造間就系爭耕地
之租賃關係仍然存在。39年間系爭土地之管理機關海軍服務總社
，受限於當時之「臺灣省公有耕地放租辦法」、「設置合作農場
辦法」，必須透過合作農場組織即被上訴人將系爭土地放租予場
員耕作，海軍服務總社係與被上訴人成立單一耕地租賃契約，再
由被上訴人與各別場員分別成立耕地租約，海軍服務總社與被上
訴人簽訂系爭租約時，即已同意被上訴人將系爭土地出租與場員
耕作，故系爭租約應屬「海軍服務總社與被上訴人間租約」及「
被上訴人與各別場員間租約」之「二階段特殊耕地租約」，於第
一階段海軍服務總社與被上訴人間之耕地租約，應屬單一租約，
於第二階段被上訴人與各別場員間成立之各別耕地租約，則屬多
數獨立耕地租約。各場員若有不自任耕作情形，應由被上訴人行
使出租人權利，以該場員不自任耕作為由收回該耕地，各該場員
不自任耕，不影響其他依法耕作場員之合法承租權利。被上訴人
提出相關場員名冊及相關「入場申請書」、因繼承而辦理繼耕之
「公有土地換約（繼承）申請書」供上訴人核對，並於107年3月
28日之107 年度常年場員代表大會會議中決議，確認系爭土地之
承租人均為被上訴人之場員無誤，此有該會議紀錄在卷足參，被
上訴人主張系爭土地之承租人均具有被上訴人場員資格，應堪採
信。故被上訴人請求確認伊對於軍備局就附表一、二所示耕地，
對於建設局就附表三所示耕地之租賃關係存在，為有理由，應予
准許等詞，為其判斷之基礎。
按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承
租人違反前項規定時，原訂租約無效；又承租人縱經出租人承諾
，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人。減租條例第16條第1 項
、第2項前段及土地法第108條分別定有明文。所謂承租人將耕地
全部或一部轉租於他人，原訂租約無效，係指轉租及未轉租部分
之全部租約均無效而言。再被上訴人係法人，其人格與其場員（
社員）之人格，各自獨立。原審係認海軍服務總社與被上訴人成
立單一之耕地租賃契約，訂約時其同意被上訴人將系爭土地轉租
，嗣被上訴人與其場員訂立耕地租約，將系爭土地分租予各場員
。果爾，能否謂系爭租約未因被上訴人之轉租而全部無效，自滋
疑問。原審見未及此，遽以前揭理由為上訴人敗訴之判決，尚有
可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第
478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 3 月 14 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 陳 國 禎
法官 陳 真 真
法官 陳 靜 芬
法官 張 競 文
法官 鄭 雅 萍
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 3 月 25 日
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